Limit LTV

Hypoteční úvěr je peněžní úvěr, kdy si od banky půjčíme peníze a jako záruku za náš závazek dáváme nemovitost, tedy odborně řečeno: ručíme bance nemovitostí. Nemovitost se tak stává "zástavou". 

Může to působit zvláštně... kromě toho, že platíme úroky a dokládáme bonitu, ještě poskytujeme záruku v podobě nemovitosti. Podívejme se, jak se dlouhodobě pohybují úrokové sazby na hypotečních úvěrech a na úvěrech bez zástavy. Díky zástavě je úvěr pro banku méně rizikový, tedy může mít nižší úrokovou sazbu, než ostatní typy úvěrů. 

Bance dáváme do zástavy nemovitost pro případ, že bychom odmítali splácet. Banka nám ji v takovém případě může vzít a prodat. Pravdou je, že to banka udělat nechce. Pro banku je nevýhodné odebírat nemovitosti a prodávat je. Preferuje raději dlouhodobě a stabilně platícího klienta. Banka tedy v zájmu svého zisku raději poskytne odklad splátek po určitou dobu, nebo jinou formu dohody.

LTV... co má být?

LTV je zkratka z anglických slov: Loan To Value, česky Půjčka Ku Hodnotě. 

Parametr LTV vyjadřuje kolik procent jsme za nemovitost použili "ze svého" a kolik procent nám půjčila banka. Přičemž 100 % hodnoty nemovitosti určuje odhadce dané banky. Zvláště upozorňuji na tuto skutečnost, protože tržní cena nemovitosti a cena nemovitosti stanovená odhadcem dané banky se může lišit. 

Banka se při financování řídí posudkem svého odhadce, a tuto cenu počítá jako 100 % hodnoty nemovitosti. Od tohoto faktu se právě odvíjí další parametry: kolik nám banka nabídne k půjčení, s jakou úrokovou sazbou, kolik budeme potřebovat vlastních zdrojů... 

Odtud pochází lidové označení pro hypoteční úvěry "osmdesátka", "devadesátka". 90% hypotéce se říká takové, kde je podíl velikosti hypotéku ku hodnotě zástavy mezi více, než 80 % až maximálně 90 %. Bývá obvykle o půl procenta dražší, než hypotéky, které jsou do 80 %.

Musí být vlastní zdroje vždy ve formě peněz? Nikoliv!

Pro hypotéku lze použít více zástav. Nejen nemovitost, na kterou si právě bereme úvěr. Dokonce nemovitost, na kterou si bereme úvěr, nemusíme do zástavy použít vůbec.

Pan Novák si chce koupit byt za 5 000 000 Kč. Má našetřený svůj 1 000 000 Kč. Má ještě chatu, která má hodnotu 1 250 000 Kč. Má dvě možnosti.

Může použít své peníze a na byt v hodnotě 5 000 000 Kč si vezme úvěr jen 4 000 000 Kč, protože právě ten 1 000 000 Kč dá ze svého. Jako zástavu dá byt, který kupuje. LTV pak vypadá:

velikost hypotéky = 4 000 000 Kč
--------------------------------------------
hodnota zástavy = 5 000 000 Kč

LTV se tak rovná 80 %.

Má ale i druhou možnost a to nedávat nic ze svých peněz a místo toho použít jako druhou zástavu svou chatu v hodnotě 1 250 000 Kč. Vezme si tak úvěr celých 5 000 000 Kč a LTV pak vypadá následovně:

velikost hypotéky = 5 000 000 Kč
---------------------------------------------------------------------------
hodnota zástav = 5 000 000 Kč byt + 1 250 000 Kč chata

LTV se tak rovná 5 000 000 Kč / 6 250 000 Kč = 0,8. Nebo-li jde o 80% hypotéku.

Dostali jsme se k tomu, že pan Novák mohl použít jako další zástavu svou chatu. Ano, banky přijímají různé druhy zástav podle svých metodik. Zastavit jdou byty, rodinné domy, chaty, které mají alespoň evidenční číslo nebo třeba pozemky a další. Zástavy lze také v průběhu úvěru střídat. Jde primárně o to, aby stále vycházelo LTV. Také se děje to, že se na začátku použijí třeba dvě zástavy a v průběhu času, jak klesá hodnota úvěru a stoupá hodnota zástav (nemovitostí) se stane to, že po čase stačí již jen jedna zástava. 

Ohledně zástav chce zpravidla banka ještě jednu věc. A to zástavu pojistit a tuto pojistku tzv. vinkulovat ve prospěch banky. O co jde? 

Při hypotéce zastavujeme nemovitost ve prospěch banky pro případ, že bychom hypotéku přestali platit. V takovém případě a při nekomunikaci klienta by musela banka nemovitost vzít a prodat. Je tady ale riziko, že zástavu postihne tzv. totální škoda (např. nemovitost zničí přírodní katastrofa) a najednou se její hodnota smrskne pouze na hodnotu pozemku. Banka samozřejmě takové riziko nechce podstoupit, a proto chce, aby si člověk nemovitost pojistil na bankou definovanou minimální částku. Banka touto vinkulací eliminuje riziko toho, že v případě totální škody na nemovitosti, klient "sbalí" peníze z pojišťovny a ... nic neudělá. Neopraví zástavu a ani nesplatí úvěr. Proto chce banka pojistnou smlouvu vinkulovat. To znamená to, že kdyby nastala taková situace, že by nemovitost byla zcela zničena, peníze z pojišťovny jdou přes banku.