Limity DTI a DSTI
- Jak limity vznikají a kdo je stanovuje.
- Limit DTI, který hlídá celkový objem úvěrů žadatele.
- Limit DSTI, který hlídá výši pravidelných měsíčních splátek žadatele.
Limity stanovuje či doporučuje Česká národní banka a mají jasný cíl: zabránit přílišnému předlužování jak klientů, tak bank na finančním trhu.
V době prvního zavedení těchto parametrů se v médiích ozývaly hlasy, že se jedná o diskriminaci jak bank, tak klientů. Z mého osobního pohledu byl tento krok ze strany ČNB adekvátní a zachránil celou řadu lidí od přílišného zadlužení a pádu do tzv. dluhové pasti. Pesimistické prognózy vyvrátilo i to, že objem hypotečních úvěrů nezaznamenal v následujících letech po zavedení těchto limitů zásadní propad. Česká národní banka je schopna reagovat na aktuální situaci a limity průběžně upravuje či vypíná a pro žadatele do 36ti let obvykle platí výjimky.
Limit DTI
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Tento parametr hlídá celkový objem úvěrů, který klient má.
Situace ke dni 20.5.2025: Závazná horní hranice ukazatele DTI aktuálně Českou národní bankou není stanovena. Aktuálně doporučená horní hranice činí 8násobek ročního příjmu. Dále ČNB: "doporučuje poskytovatelům, aby vysoce obezřetně posuzovali žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl tuto úroveň."
Modelový příklad:
Pan Jan má uznatelný čistý měsíční příjem 48.000 Kč. Má spotřebitelský úvěr, kde mu zbývá splatit 185.000 Kč a měsíční splátka je 3.844 Kč. Chce financovat vlastní bydlení hypotečním úvěrem.
Parametr DTI doporučuje, že pan Jan může mít maximální objem úvěrů 4.608.000 Kč (čistý roční příjem krát 8). Od toho odečteme již existující úvěr ... 4.608.000 - 185.000 ... a zjistíme, že podle limitu DTI je doporučená horní hranice, kolik si ještě pan Jan může půjčit 4.423.000 Kč.
Banka však při posuzování žádosti o úvěr bude posuzovat pana Jana i podle dalších parametrů a své vlastní metodiky. Splnit pouze tento parametr pro získání hypotečního úvěru nestačí.
Limit DSTI
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) hlídá celkovou výši měsíčních splátek, který klient má. ČNB uvádí, že tento ukazatel: "je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr."
Situace ke dni 20.5.2025: Závazná horní hranice ukazatele dluhové služby DSTI aktuálně Českou národní bankou není stanovena. Aktuálně doporučená horní hranice činí 40 %.
Modelový příklad:
Pan Jan má uznatelný čistý měsíční příjem 48.000 Kč. Má spotřebitelský úvěr, kde mu zbývá splatit 185.000 Kč a měsíční splátka je 3.844 Kč. Chce financovat vlastní bydlení hypotečním úvěrem.
Parametr DSTI doporučuje, že pan Jan může mít maximální výši splátek ve výši 40% svého uznatelného měsíčního příjmu, tedy 19.200 Kč. Pan Jan již splácí 3.844 Kč měsíčně, tedy budoucí splátka hypotečního úvěru může být maximálně 15.356 Kč.
Banka však při posuzování žádosti o úvěr bude posuzovat pana Jana i podle dalších parametrů a své vlastní metodiky. Splnit pouze tento parametr pro získání hypotečního úvěru nestačí.